物業管理公司財務財務管理的問題及建議

　　物業管理公司裡的財務管理方面還存在諸多的問題，相關財務制度還不是很健全，下面小編通過分析物業管理公司財務財務管理的問題，提出幾點建議，歡迎閱讀。

　　物業管理公司財務管理的問題

　　***一***重視程度不高，內部控制意識薄弱。因為物業管理本身在我國屬於新生事物，致使很多物業管理公司對內部控制這一方面不是很重視，潛意識裡認為簡單的解決好財務問題便是做好了內部控制，對其的思考也沒有上升到戰略的層次。抱著內部控制與企業關聯不大的心態，一些物業管理公司對相關人才的內部控制培訓工作也缺乏了積極性，導致他們的自身素質不足，知識不過硬，便難以適應這愈來愈複雜的財務管理工作，處理不得到，久而久之，員工的積極性也隨之被消磨殆盡，內部控制的效果微乎其微。這樣長此下去，內部控制工作跟不上財務的繁雜演變，一些物業管理公司也將必然面臨著生存危機。

　　***二*** 物業管理成本與費用控制的缺失。在進行公司財務管理工作中，成本管理工作的基礎地位不可動搖，在日常的公司賬務處理中，物業管理公司不同於其他一些型別的公司，所發生的費用沒有完全顯示出來，不能全面顯示費用，相關成本也盡皆隱含起來。因此這也導致公司財務資訊披露的失真或遺漏，大大的削弱了內部控制的有效性、科學性。大部分物業管理公司都僅注重在成本數量上有何大的變化，對於為何會有這麼大的變化卻並沒有去深入追究或分析，在成本控制方面存在著嚴重的缺陷，急需加以改善。

　　***三***會計核算不規範，忽視監督考核。對於公司內部的會計控制制度和考核相掛鉤的監督機制，大部分物業管理公司都不予重視，這便導致公司重考核，輕內控的一幕上演。雖然公司裡的財會系統體現出極強的內控作用，但也同時有著其一定的缺陷與侷限性，這在兩個方面加以體現出來，一方面事前控制作用差，在處理公司財務問題之前，對其控制力度不夠，難以有效防止或抑制相關問題的發生。另一方面事後考核力度弱，沒有一套有效的考核機制，無法有效的進行事後考核評估。

　　***四*** 公司內部資金管理的力度不夠。難以籌集到所需正常發展的資金是我國物業管理公司在目前普遍存在的情況，為保證物業管理公司的正常運作，便要採取措施及時開闢新的資金來源渠道。在當下，我國物業管理公司的來源渠道非常有限，一般包括：物業管理公司開創投入的資本金，物業維修資金，然後便是日常提供的綜合管理服務所獲得的一些經營性收入，也有一些公司轉向銀行貸款，但也是受限頗多，由於物業管理公司大都屬於中小型企業，註冊資本少，資本實力不足，銀行貸款時所認可的不動產資產數量不多，信用保證大打折扣，便很難得到銀行所發放的貸款。

　　物業管理公司財務管理的加強建議

　　***一***提高公司內部財務人員素質水平。在每個公司內部，財務人員的素質水平關係到資訊披露工作的質量，進而影響到公司的正常有效運作，物業管理公司也不例外。第一，公司在聘用財務工作人員時必須要杜絕任人唯親的現象發生，要堅持德才兼備、以德為先的原則，可以從應聘者是否具有相關從業資格、專業技能以及最高學歷等多方位全面考評，為公司引進一批優秀拔尖的財務人員。第二，公司也應該對財務工作人員的培訓力度予以加強，實行月度或季度考核制度，在壓力環境中可以使員工能及時掌握最新的財務知識，然後用於工作中來，也使員工自身業務素質有所提高。公司還可以通過培訓向員工灌輸內部控制對於提高公司財務管理水平、實現企業價值最大化的重要性思想，時刻讓員工謹記內部控制的具體要求，按章辦事;通過職業道德培訓還可以確保員工能夠對提供的會計資訊質量要求負責。第三，公司還需建立一套科學的獎懲制度，更好的調動財務人員認真工作的積極性。

　　***二*** 加強財務成本管理，完善公司會計制度。物業管理公司通常從事的都是服務業，所以其對應的財務成本管理應該也根據服務功能作物件。公司可以採取作業成本法來確定服務所發生的實際成本，擴大成本核算範圍，此外，該核算方法也能夠將間接費用準確地分攤計入成本。設立一套完善並具備可操作性的成本核算系統，認真核算每一部分的投入成本，保證整個核算過程的通暢。物業管理公司在經營服務時，為客戶進行大批的固定資產管理，在設定的成本會計科目下，準確無誤的將營業成本劃分成所提供的共性服務與個性服務成本，在公司會計核算時，還必須確保資產核算的及時性、準確性以及真實性。

　　***三*** 會計核算和財務監督並重。正確及時的財務資訊貫穿於物業管理公司整個的經營業務及其價值流轉過程的每個環節中。內部正確的會計核算以及嚴格的財務監督，更是事關企業內部經營管理的成敗，因此，可以說這在物業管理公司中相當於“神經中樞”的核心地位不可動搖。公司在進行財務控制時要時刻關注防範經營風險以及財務隱患，以實現公司規範性的經營以及企業價值最大化的目標。要設立一套完善並且獨立的財務控制體系，要考慮全方位，多元化，多層次的財務監督，也就是要涉及到公司內部的各個部門、組織以及經營業務等，並且對所有崗位以及員工也加以覆蓋，確保公司正常有序的運作。

　　***四***高度重視並加強資金管理。首先，開闢新的資金來源渠道，僅靠物業管理服務收入顯然難以支撐公司持續發展的龐大需求，當前需要拓寬服務範圍，開展獲得多種經營的其他收益。其次對資金的運作要規範科學，做好日常監控工作，從嚴管控資金使用，保證每筆資金都用在“刀刃”上。最後對於外面的應收賬款等款項，加緊催收或清理，將壞賬程度減到最低，加快收入的回籠，物業管理公司方可得以持續長久的發展。此外，和一些地產金融機構合作，開展社群金融服務，如通過APP等方式，為業主提供接入或網點支援，獲取業主享受相關服務的中介費或佣金。

　　物業管理公司的性質

　　物業管理公司的性質是由物業管理的性質決定的。物業管理具有服務性，因而物業管理公司也具有服務性。物業管理公司不生產產品，而是提供服務，享受第三產業的優惠政策。物業管理公司的性質具有以下特點：

　　第一，物業管理公司是獨立的企業法人。物業管理公司是按合法程式建立，從事物業管理活動，為業主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經濟實體。物業管理公司作為企業的主要標誌是：擁有一定的資金和裝置，具有法人地位，能夠獨立完成物業的管理與服務工作，自主經營，獨立核算，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任等。因此，物業管理公司除了本行業自身的專業特色以外，在市場地位、經營運作、法律地位等方面和其他企業一樣，都要遵循企業法人講究質量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說，物業管理公司是一個獨立的企業組織，它在物業管理經營活動中具有獨立性和自主權。

　　第二，物業管理公司屬於服務性企業。物業管理公司的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，為業主和租戶創造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環境。物業管理公司作為非生產性企業，主要是通過對物業的維修養護、清潔衛生以及直接為業主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此，從本質上說，物業管理公司的“產品”只有一個，那就是服務。物業管理公司的服務是有償的，是帶有經營性的，是屬於企業性的經濟行為。

　　第三，物業管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能，因此它是現階段城市現代化建設的重要組成部分。由於中國城市建設管理體制正處於改革發展中，某些管理的職能和職權並沒有完全轉軌和明確，所以物業管理公司在向業主和租戶提供服務的同時，也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能，例如大廈的質量安全、住宅小區內的市政設施等等。

　　2007年10月1日起施行的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，這在本質將物業公司的職能由管理轉變為“業主”服務。