閒置土地的法律認定

　　你知道嗎閒置土地?閒置土地是指土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。下面由小編為你詳細介紹閒置土地的法律相關知識。

　　閒置土地的認定

　　***一***國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之日起滿1年未動工開發建設的;

　　***二***已動工開發建設但開發建設的面積佔應動工開發建設總面積不足1/3或者已投資額佔總投資額不足25%且未經批准中止開發建設連續滿1年的;

　　***三***法律、行政法規規定的其他情形。

　　閒置土地的認定標準與除外情形

　　根據《閒置土地處置辦法》第2條，閒置土地是指土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民政府同意，超過規定期限未動工開發建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閒置土地：

　　***1***國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之日起滿1年未動工開發建設的;

　　***2***已動工開發建設但開發建設的面積佔應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額佔總投資額不足25%且未經批准中止開發建設連續滿1年的;

　　***3***法律、行政法規規定的其他情形。

　　對開發建設面積、已投資額等概念，《關於進一步做好閒置土地處置工作的意見》進行了界定：“應動工開發建設總面積”是指土地使用者依照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書的約定和規劃設計條件，應當在規定時間內完成開發建設的土地面積;“開發建設面積”是指“應動工開發建設總面積”中土地使用者已經進行實際投資開發建設的土地面積;“總投資額”是指土地使用者直接投入用於土地開發的資金總額，不包括取得土地使用權的費用和向國家繳納的相關稅費;“已投資額”是指土地使用者已經投入用於土地開發建設的資金總額。

　　《城市房地產管理法》第26條但書將“因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延”排除在徵收土地閒置費與收回閒置土地的處置措施之外。

　　事實上，獲取建設用地使用權後建設專案並不能立即開工，必須先行辦理行政審批手續與完成前期準備工作。政府審批手續包括辦理立項手續、辦理土地使用證、辦理建設用地規劃許可證、辦理建設工程規劃許可證，報批環境影響報告書，辦理開工許可證等等;前期準備工作包括編制規劃方案、編制施工圖紙及技術資料、辦理招標手續、確定施工單位、確定監理單位、落實建設資金、落實質量和安全措施等等。

　　按照北京市相關部門公開的辦事程式，辦理用地預審為20個工作日、辦理建設工程規劃許可證為20工作日、辦理建設用地規劃許可證為20個工作日、辦理建設工程施工許可證為10個工作日，如果某部門辦事延誤，勢必造成建設專案動工遲延;建設用地屬於毛地出讓的，如果拆遷出現阻礙，建設專案動工又將遲延。

　　2009年12月23日，國土資源部掛牌督辦房地產開發閒置土地處置新聞通氣會指出：“目前全國閒置的房地產用地仍有約1萬公頃，閒置土地中出於規劃調整為主的政府部門原因和司法查封的約佔55%。國土資源部掛牌督辦的18宗房地產開發閒置土地，按閒置時間分，閒置滿一年未滿兩年的有11宗，閒置滿兩年的有7宗;按閒置原因分，出於企業自身原因的有5宗，出於政府拆遷未及時交地原因的有5宗，出於城市規劃調整原因的有5宗，出於其他政府及有關部門原因的有3宗”。

　　可見，土地閒置並非完全由房地產企業造成，政府行為與前期工作是土地閒置的主要原因，但這恰是《城市房地產管理法》第26條規定的除外情形，房地產企業據此可以抗辯土地行政機關的處置行為，客觀上導致處置閒置土地工作難以深入開展。