2016房地產市場分析

　　成交併非銷售工作的結束，而是下一個銷售活動的開始。以下是小編為大家整理的XXXX相關內容，希望對讀者有所幫助。

　　2016年一季度全國房地產市場分析與發展預測

　　2016年一季度，受政策刺激以及基數偏低的共同影響，全國房地產市場供銷兩旺，投資增速和新開工增速出現明顯的企穩回升跡象，房屋銷售形勢繼續改善，去庫存明顯加速，一線城市及部分二線城市房價上漲趨勢顯著。

　　一、政策影響分析

　　2016年一季度，兩會政府工作報告及十三五規劃綱要明確今年及未來五年政府工作任務，著力推進結構性改革，加快新型城鎮化建設。房地產方面，中央提出要完善支援居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存。2月2日，央行、銀監會發布《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施“限購”措施的城市，首套房商貸最低首付比例可向下浮動5個百分點至20%，二套房商貸最低首付比例降至30%。月末，央行再次降準0.5個百分點，為信貸需求的增長提供更寬鬆的環境。貨幣信貸政策的進一步將顯著改善購房者預期，加快推動各類住房需求入市，緩解各地高庫存壓力。同月，財政部、國稅局、住建部三部門聯合發文調整營業稅優惠政策，在保證稅制轉換平穩過渡的同時，也有利於穩定市場預期，且針對一線城市差異化也仍將持續，符合當前一線調控收緊趨勢。

　　從政策影響來看，目前深圳、上海房價上漲較快的一線城市已緊急出臺了最嚴限購政策，未來不排除有更多熱點城市繼續出臺嚴厲政策的可能，隨著政策收緊，一線城市的樓市過熱勢頭開始減緩，部分需求向這些城市的周邊地區開始轉移;蘇州、南京等市場需求旺盛、房價漲幅顯著的熱點二線城市也出臺了樓市收緊政策，但因其房價絕對水平相較於臨近的上海仍處低位，未來仍有上漲空間;一線周邊東莞、惠州、保定等三線城市將承接熱點城市因政策收緊而外溢的部分購房需求，該區域出現過快上漲，這既有合理的一面，同時也有部分投資需求的推動;因目前庫存壓力較大，房價仍下跌的城市，在去庫存政策刺激下成交量有望提升，房價將逐步企穩。

　　從未來政策走向來看，從當前房地產市場情況來看，城市分化加劇，三四線城市庫存壓力依然嚴峻，化解房地產庫存仍將是這些城市房地產工作重點。地方政府將繼續通過財稅政策減免，金融貨幣政策、公積金政策支援、推進貨幣化安置、開拓商品房源向租賃市場轉化等，持續發揮市場主體的去庫存積極性，其中鼓勵農民工等購房成重點，農村“兩權”抵押貸款試點開展，也為農民工購房提供資金保障。而一線及部分熱點二線城市房價上漲較快，這些城市因城施策加碼調控，未來隨著市場分化的加劇，一線城市“逆市而行”將更為明顯，增加土地供應和中小套型供應將成為一線城市常態，而限購、差別化信貸政策也將進一步加強。同時部分熱點二線城市也將進入此列，武漢、蘇州等地已出臺收緊措施，未來其它熱點城市不排除繼續出臺嚴厲政策可能。

　　二、全國房地產市場執行情況

　　1. 房地產開發投資出現企穩回升跡象

　　2016年一季度，全國房地產開發完成投資17677億元，同比增長6.2%，增幅與上年同期相比回落2.4個百分點，但與2015年全年相比加快5.2個百分點。其中，商品住宅完成投資11670億元，同比增長4.6%，增速與上年同期相比回落1.3個百分點，與2015年全年相比加快4.2個百分點。

　　分季度看，在部分一二線城市銷售回暖以及政策的影響下，房地產企業投資信心有所上升，一季度投資增速較前幾個季度出現明顯回升，尤其是與2015年4季度相比增速加快9.4個百分點，回升態勢顯著。下階段，房地產投資增速仍面臨下行的可能性，投資增速回升的幅度較為有限。

　　2. 新開工增速創兩年來新高，但新開工規模仍處於低位

　　2016年一季度，商品房新開工面積2.83億平方米，同比增長19.2%，一轉最近2年負增長態勢。但從新開工面積的規模來看，仍處於低位，僅比2009年和2015年同期高，明顯低於2010-2014年連續5年的水平。其中，商品住宅新開工面積為1.93億平方米，同比增長14.8%，跌幅擴大1.1個百分點。

　　分季度看，受基數偏低和部分割槽域市場銷售持續回暖的影響，新開工意願有所改善，增速出現明顯反彈。但由於市場整體的庫存壓力仍然較大，而且城市間分化趨勢更加明顯，預計新開工持續反彈的可能性不大，未來新開工面積增速將有所放緩。

　　3. 房屋銷售面積創同期新高，增速有見頂跡象

　　2016年一季度，全國共實現商品房銷售面積2.43億平方米，同比增長33.1%，增速較上年同期加快42.3個百分點，較2015年全年加快26.6個百分點。其中，商品住宅實現銷售面積2.18億平方米，同比增長35.6%，快於商品房增速3.5個百分點。

　　分季度看，一季度商品房銷售增速位於較高水平，僅略低於2010年1季度和2013年一季度。從未來銷售走勢來看，受一線城市樓市政策收緊以及前期銷售透支未來需求的影響，預計未來房屋銷售面積增速將見頂回落。

　　從銷售額看，2016年一季度房地產企業共實現房屋銷售額18524億元，同比增長54.1%，增速較上年同期加快63.4個百分點，較2015年全年加快39.7個百分點。

　　標杆房企房屋銷售面積好於行業平均水平，但平均成交價格漲幅低於全國平均漲幅。從重點房企的銷售情況來看，2016年一季度，31家標杆房企實現銷售面積4355萬平方米，同比增長61%，快於全國平均水平27.9個百分點，實現銷售額5262億元，增長78.9%，高於全國平均水平24.8個百分點。

　　從標杆房企的平均成交價格來看，2016年一季度標杆房企平均成交價格為12083元/平方米，同比上漲11.1%。而同期，全國商品房平均成交價格為7623元/平方米，同比增長15.7%。標杆房企平均成交價格漲幅低於全國平均水平4.7個百分點。

　　4. 房地產貸款增速穩步上升，個人住房貸款餘額增速創5年來新高

　　截止2016 年3月末，全國主要金融機構***含外資***房地產貸款餘額為22.5 萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末高1.3個百分點。房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的22.8%，比上年末高0.5個百分點。其中，個人住房貸款餘額為14.1 萬億元，同比增長26.5%，增速比上季度末高2.6個百分點;住房開發貸款餘額為4萬億元，同比增長13.2%，增速比上年末低5.4個百分點;地產開發貸款餘額為1.8萬億元，同比增長22.8%，增速比上年末高10.0個百分點。2016年一季度，新增房地產貸款1.5萬億元，同比多增5045億元，佔各項貸款新增額的32.5%，比2015年全年擴大1.9個百分點。

　　保障性安居工程貸款增長較快。截至2016年3月末，全國保障性住房開發貸款餘額為1.9萬億元，同比增長45.4%，增速比上年末低14.1個百分點。2016年一季度，新增貸款396.3億元，佔同期房產開發貸款增量的22%。此外，利用住房公積金貸款支援保障性住房建設試點工作穩步推進，截至3月末，已有84個城市的372個保障房建設專案通過貸款審批，並按進度發放849.3億元，收回貸款本金575.8億元。

　　5. 房價同比上漲城市個數增多，城市間分化明顯。

　　從同比價格指數看，2015年3月，70個大中城市商品住宅價格指數達到最低點93.7***加權平均值***，隨後在以“3?31”新政為代表的一系列政策影響下，房屋銷售形勢開始好轉，房價指數開始企穩回升，跌幅不斷收窄，並於2015年9月份實現由負轉正，2016年3月份，70個大中城市商品住宅房價同比上漲8.6%，達到近兩年來的最高值，接近2013年時的最高漲幅水平。

　　從房價同比指數的分佈情況來看，呈現出差異加大、分化加劇的特徵。2016年3月，70個大中城市商品住宅價格同比指數的最高值為162.5，最低值為96.2，二者相差66.3個點。第一、第二、第三四分位數分別為98.5、100.4和103.2。城市間的差異在加大，上漲城市個數增多，深圳、上海、北京、廣州4個一線城市以及南京、廈門、杭州、合肥等城市房價漲幅超過10%，16個城市房價漲幅在2%以內，與此同時仍有四成城市房價同比仍在下跌。

　　分城市看，3月份70個大中城市中有40個城市出現上漲，其中深圳、上海、南京、北京、廈門等一線城市及部分二一城市漲幅居前，其餘城市多數為省會城市以及一線城市周邊部分城市。其餘29個城市仍保持下跌，但跌幅均有所收窄，均未超過4%。

　　房價環比出現普漲局面，近九成城市房價上漲，整體漲幅偏高。從環比價格指數來看，2014年5月至2015年3月屬於下跌期，房價環比整體保持下跌狀態，下跌城市的個數較多，期間甚至連續3個月無一城市上漲。自2015年4月份起，隨著政策寬鬆和銷售改善，房價環比指數進入上漲期，環比上漲的城市個數逐漸增多，房價漲幅也開始加大。2016年1季度，房價環比漲幅繼續加大，尤其是在3月份，環比漲幅創下2011年以來新高，超過2013年3月時的漲幅***環比上漲1.5%***，接近2009年12月時的漲幅水平***環比上漲1.9%***。當前房價環比漲幅明顯偏高，值得警惕。

　　從房價環比指數的分佈情況來看，呈現出熱點城市領漲帶動周邊地區普漲的局面。2016年3月，僅餘一成城市保持下跌，其餘接近九成城市房價環比均保持上漲，最高漲幅再次提高，由上月的環比上漲3.6%提高到本月的5.4%。從加權平均值看，3月份70個大中城市商品住宅價格環比指數的加權平均值為101.6，比上月提高0.7個百分點。

　　分城市來看，3月份70個大中城市中有62個城市商品住宅環比價格保持上漲，領漲城市為廈門、合肥、上海、深圳、南京、北京等城市，分別上漲5.4%、4.6%、4.3%、3.7%、3.5%、3.3%，熱點二線城市開始取代一線城市領漲全國，同時向周邊更多城市擴散。在上漲的62個城市中，有44個城市漲幅在1%以內，有12個城市漲幅在1%-3%之間，有6個城市漲幅超過3%。3月份，僅餘8個城市環比仍在下跌，其中大理、錦州環比跌幅較大。

　　6. 土地購置面積降幅繼續收窄，地價漲幅有所加快，土地市場城市間分化顯著。

　　2016年一季度，全國共購置土地3577萬平方米，同比下跌11.7%，降幅與前幾個季度相比明顯收窄。

　　2016年一季度，土地成交價款為1165億元，同比增長3.7%，這是2015年以來土地成交價款首次取得正增長，與2015年各季度超過20%以上的跌幅形成較為明顯對比。

　　從房地產企業土地平均購置價格來看，2016年一季度房企土地購置價格為3257元/平方米，該價格水平與2015年一季度相比上漲485元，與四季度當季相比回落653元/平方米。從地價漲幅來看，2016年一季度土地平均購置價格同比上漲17.5%，該漲幅與四季度當季相比漲幅較三季度上升0.4個百分點。

　　根據城市地價動態監測系統的資料，2016年第一季度，全國主要監測城市地價總體水平為3668元/平方米，商服、住宅、工業地價分別為6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米，分別比上季度上漲0.96%、0.57%、1.27%和0.73%。從分用途地價增速變動情況來看，綜合、商服、工業地價環比變化平穩，住宅地價環比增速溫和上行。

　　7. 重點城市之間投資與土地購置繼續保持分化，銷售出現普遍回暖

　　從40個城市執行資料來看，2016年一季度，銷售形勢繼續明顯好轉，投資增速保持企穩回升。對比來看，銷售增速***當季***已連續四個季度高於投資增速。

　　從房地產開發投資增速來看，有10個城市房地產開發投資出現負增長，這些城市有瀋陽、呼和浩特、無錫、貴陽、廣州、杭州等，主要是受兩方面原因影響，一是市場形勢低迷和庫存較高的影響開發意願下降，如瀋陽、呼和浩特、貴陽等，二是受前期土地供應規模限制導致開發投資總量偏低，如無錫、廣州、杭州、北京等。其餘30個城市保持增長，其中烏魯木齊、海口、長春等城市增速較快，超過30%，北海、銀川、蘇州、深圳、鄭州、蘭州、南寧、太原等城市投資增速也較快，超過20%。

　　從房屋銷售情況來看，除個別城市外，絕大多數城市商品房銷售面積均保持增長，其中蘇州、長春、南京、太原、杭州等城市增速超過100%，無錫、三亞、海口、深圳、西安等城市增速也超過了50%。一季度只有哈爾濱和瀋陽商品房銷售依然保持負增長，但降幅已經明顯縮小，分別下降0.3和2.4個百分點。綜合40個大中城市投資增速和銷售增速的資料，投資銷售雙降的城市個數有1個，為瀋陽市;投資增長、但銷售下降的城市個數有1個，為哈爾濱市;投資銷售均保持增長的城市個數有29個，其中蘇州、長春、海口、深圳等城市銷售和投資均保持較快增長。投資下降但銷售增長的城市個數有10個，包括呼和浩特、貴陽、無錫、廣州、杭州等城市。

　　從土地購置面積來看，2016年1季度40個城市整體土地購置面積仍保持負增長。分城市看，有3個城市房地產企業土地購置面積為0，還有1個城市因上年同期土地購置面積為零無法計算增速。在剩餘的36個城市中，有18個城市保持增長，還有18個城市出現下跌。土地購置增長較快的城市有廣州、南寧、天津、呼和浩特、寧波、海口、杭州、溫州、長沙、廈門、深圳等城市，增速均超過100%。土地購置面積跌幅較大的城市有烏魯木齊、貴陽、瀋陽、銀川、成都、武漢、太原、昆明等城市，跌幅超過50%。

　　2016年我國二線城市房地產行業市場分析：大型房企轉戰二線城市

　　當前，一線城市土地稀缺、地價高漲，而三四線城市庫存高企、活力不足。相對而言，二線城市的市場和政策環境相對溫和，成為房地產企業角逐拿地的主要戰場。近幾周的土地成交資料顯示，南京、蘇州等二線城市高價地頻出，地價走勢已經開始向一線城市看齊。業內人士稱，二線城市地價非理性上漲，土地市場過熱勢必會進一步催漲房價，未來樓市政策面臨收緊的概率很大。以下是2016年我國二線城市房地產行業市場分析：

　　湧現 二線城市高價地頻出

　　5月24日，蘇州有11宗地塊進入拍賣程式，其中有8宗限價地塊。這8宗地塊最終成交時，有5宗土地的溢價率超過100%。其中，樓面價14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號”地塊溢價率最高，達到196%;溢價率116%的26號地塊樓面價最高，達到19046元/平方米。11宗土地合計成交金額為235.7億元，土地平均溢價率115%。截至24日，蘇州年內土地成交金額為754.4億元，同比漲幅高達860%。

　　今年以來，蘇州土地升溫明顯。此前4月7日和8日，蘇州迎來土地拍賣會，超過40家房企參與，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達到250.73億元，平均溢價率高達203%，其中住宅性質的土地拍賣溢價率全部超過100%，甚至有的土地溢價率超過300%。

　　高價地不僅僅出現在蘇州市場，5月24日，武漢也成功出讓8宗地塊，位於漢陽區的一宗地塊經過10餘家房企250多輪激烈競爭後，被正榮地產9.72億元奪得，溢價率為173%。5月20日，杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價、31404元/平方米的樓面價出讓，溢價率89.56%，成為區域內新的單價地王。5月20日，天津市河北區建昌道1號地塊經過73輪競拍後，以16.5億元總價出讓，溢價率152%，樓面價23468元/平方米，成為該區域內新的單價地王。寧波、福州也在同一天出現區域地王。

　　市場資料顯示，4月份，蘇州、南京、寧波、杭州、常州、溫州、無錫等城市的土地出讓金同比增長均超過200%，其中蘇州、南京兩地出讓金規模分別達347.9億元、147.5億元，為全國出讓金收入最高的兩個城市。

　　綜合來看，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市佔據8個名額，蘇州、南京、合肥，平均溢價率高達100%以上。