三亞房地產市場分析
自80年末以來,隨著中國市場經濟的快速發展,市場調查行業在中國得到了迅猛的發展。以下是小編為大家整理的相關內容，希望對讀者有所幫助。
：
一、2014年房地產市場執行情況
2014年，全國樓市整體回落，但年底出現回暖，具體表現如下：
一是房地產開發投資同比增長創新低。當年全國房地產開發投資完成額為95036億元，同比增長10.5%，同比增速創過去十年最低水平;商品房新開工面積為17.96億平方米，同比下降10.7%，降幅同樣創過去十年最低水平。
二是商品房銷售下滑態勢明顯。當年全國商品房銷售面積為12.06億平方米，同比下降7.6%。自2002年以來，全國商品房銷售面積整體呈現不斷上升態勢，僅2008年和2014年出現下降。
三是下半年樓市政策出現調整。2014年上半年，全國房地產行業呈現低迷走勢。下半年，房地產市場調控政策開始出現調整，住建部在7 月份召開會議提出“千方百計消化庫存”，定調了樓市下半年政策主線，部分二、三線城市開始實施限購鬆綁，至年底，僅北上廣深和三亞繼續實施限購政策，其他城市基本取消或放鬆限購政策。此外，鑑於下半年巨集觀經濟增長受困，中央出臺多項巨集觀經濟調控政策，9月底，央行與銀監會要求各地加大對居民首套住房和改善型住房需求的支援;10月29日，主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，並明確要穩住住房消費;11月21日，央行在時隔兩年半後再次降低存貸款利息，引致12月份全國樓市整體回升。
四是四季度主要城市樓市回暖。從全國30個大中城市單月商品住宅成交量走勢來看，2014年前8個月，一、二、三線城市成交量都呈現同比下跌態勢;10月份以來，受政策利好影響，三類城市成交量均呈現回升，其中一線城市回暖最為顯著，四季度成交量環比增幅在30%-50%之間;12月份，一線城市成交量同比增長51.2%，三線城市同比增長40.9%，二線城市同比增長14.0%。
五是四個一線城市中深圳成交量、房價跌幅最小。儘管年底全國樓市回暖，但四個一線城市全年新建住房累計成交量仍同比下降，深圳降幅最低，僅為7.9%，北京同比下降23.3%，為降幅最高城市。此外，根據國家統計局房價指數，四個一線城市新房價格指數同比增幅持續回落，12月份，深圳房價同比下跌1.3%，同比跌幅最小;環比來看，7月份以後，四個一線城市房價均呈現環比下跌態勢，但12月份僅深圳出現環比上漲，且為全國70個大中城市唯一出現環比增長的城市。
二、 2015年房地產市場發展背景分析
***一***巨集觀經濟政策的調整，有利於房地產市場回暖
從巨集觀經濟走勢看，2014年國內巨集觀經濟增幅回落，加上世界上多數國家經濟增長乏力，使得2015年我國經濟增長面臨較大壓力。在2014年底召開的中央經濟工作會議上，中央把“穩增長”作為2015年經濟工作六大任務之首。在“穩增長、抗通縮”背景下，貨幣政策作為穩定經濟增長的重要因素，預計將延續2014年四季度的調整思路，不僅“定向寬鬆”政策會繼續實施，而且也存在進一步“降息”和“降準”的可能。寬鬆的貨幣環境將有利於降低購房成本和提振市場信心，有利於促進房地產市場的持續回暖。
***二***新型城鎮化背景下，住房需求的增長將帶來房地產市場新的發展機遇
根據《國家新型城鎮化規劃***2014-2020***》，我國實現新型城鎮化，重點在於落實“三個一億人”落戶城鎮，這會帶來城鎮住房需求的持續增長，為我國“十三五”期間房地產市場發展帶來巨大的動力。對北上廣深四個一線城市及部分二線熱點城市來說，未來城市住房需求將呈現以下變化：
一是每年大量高校畢業生就業，帶來大量新增住房需求。根據教育部公佈的資料，2014年高校畢業生達到727萬，如加上中等職業教育畢業生，未來我國城鎮每年新增就業人才約1000萬人。根據近年來的趨勢，畢業生就業主要集中在一線城市和省會城市。據測算，重點城市每年新增畢業生10-20萬人，北上廣深相對更多一些。畢業生在給城市帶來新增就業的同時，也增加了當地住房需求。以深圳為例，預計未來幾年，每年因畢業生來深就業將新增住房需求約10萬套***包括購房需求2萬套、租賃需求8萬套***。
二是一億農業人口落戶城鎮，將促進城鎮住房租賃需求增長。到2020年要實現一億農業轉移人口落戶城鎮，每年預計新增城鎮人口1700萬人、600-1000萬戶。由於新增的農業轉移人口住房消費能力較低，其住房消費領域主要是城鎮現有存量住房的租賃。以深圳為例，預計未來幾年，每年將新增住房租賃需求10萬套左右。
三是城鎮棚戶區和城中村改造，將促使改善性需求持續增長。根據“三個一億人”目標，到2020年，大約一億生活在城鎮棚戶區和城中村的常住人口需要改善居住條件。根據住建部有關資料分析，預計未來全國城鎮每年將新增改善性需求3.15億平方米，需求規模巨大。以深圳為例，目前深圳市住房自有率僅為30%，而北京、上海為70%，廣州90%，遠高於深圳;在未來新型城鎮化背景下，若不考慮新增人口帶來的需求，僅計算改善性需求，按照當前常住人口無房家庭450萬戶、年新房供應11萬套測算，當住房自有率達到北京、上海目前水平，需求實現時間需23年，故而改善性需求非常強烈。根據深圳市房價收入關係分析，預計未來6年，改善性需求每年將在15萬套左右。
綜上分析，在我國新型城鎮化背景下，我國房地產市場特別是北上廣深等一線和二線熱點城市的房地產市場，將面臨良好的發展機遇;以深圳為例，在2014-2020年期間，每年住房市場新增的買賣需求約17萬套，租賃需求約18萬套。然而，因大城市新增土地資源的稀缺，未來城市更新難度的加大，以及存量商品房規模有限、二手房供應能力不足，未來住房買賣市場難以有充足的供應量滿足市場需求，並存在房價持續上漲的可能。未來，在新型城鎮化背景下，充分挖掘大城市住房市場供應潛力，是保持房地產市場乃至巨集觀經濟穩定健康發展的主要目標。
三、 2015年房地產市場政策導向研判
結合中央經濟工作會議及中央全面深化改革系列要求，個人認為，未來我國房地產業將充分發揮國民經濟增長的支柱產業作用，在經濟增速持續下滑、經濟結構持續調整期間，有力促進巨集觀經濟穩定增長，並推進國家新型城鎮化目標的實現。主要依據如下：
從促進經濟發展看，改革開放以來，隨著我國房地產業的快速發展，房地產業在國民經濟中佔有了重要地位。目前，我國房地產業增加值佔GDP比重達到5%左右，房地產開發投資占城鎮固定資產投資比重多年保持20%，直接來源於房地產的稅收約佔全國稅收收入20%，房地產業帶動了40多個相關產業的發展，創造了大量就業崗位。因此，房地產業仍然對我國經濟發展起到巨大的支撐和促進作用。
從民生改善看，隨著房地產市場的快速發展，我國城鎮居民的生活水平大大提升。目前，城鎮人均住房面積從1978年的不足7平方米快速提升到2012年的32.9平方米;城鎮居民居住成套住房的戶數佔比達到76%以上;城鎮私有住房佔住房總量的比例達到85%以上，住房自有率達到74%。目前，住房已成為我國多數居民家庭的主要財產，住房內在質量顯著提升，居民住房功能和人居環境大大改善，住房制度改革和房地產市場的發展，大大提升了我國城鎮居民的生活水平和生活質量。
儘管，目前還存在城鎮居民住房差距擴大、普通居民住房支付能力不足等問題，但總體看這仍然是發展中的問題，可以通過住房制度的深化改革解決，而房地產市場機制本身並沒有什麼根本問題，並可以通過長效機制的建立，解決市場過度投機帶來的泡沫化風險。
當前，我國新型城鎮化正在快速推進。從美國、日本、韓國等發達國家發展歷程看，在城鎮化超過70%以前，住房建設規模通常保持快速增長。據此判斷，當前我國房地產業仍將處於較快增長階段。儘管在經濟增長調整期，房地產業增速也有可能放緩，行業結構有可能調整，但繼續保持中高速增長的勢頭並未改變，並能夠繼續發揮對國民經濟的支柱產業作用。
根據以上分析，結合中央經濟工作會議提出的“穩增長、防風險”目標，本人認為2015年我國房地產市場的政策導向總體會堅持“穩”字當頭、增長為主。具體包括以下目標：
一是穩定銷售量。2014年儘管全國商品房銷售量下降7.6%，但仍然處於我國房地產市場發展歷史上第二高的銷售規模。2015年，在促進住房消費等六大消費政策的利好下，全國商品房銷售目標應繼續保持穩定，上下浮動比例不會低於5%，以利於國家新型城鎮化戰略的推進。
二是穩定房地產投資。2014年，我國房地產開發投資總額儘管再創歷史高位，但10.5%的同比增速是過去10年最低水平，且低於固定資產投資增速，對拉動巨集觀經濟增長不利。2015年，在巨集觀經濟增幅預計繼續下滑背景下，預計國家將充分發揮住房投資和消費對經濟的支撐作用，力爭促進年度房地產開發投資增長10%-15%。
：
上半年，受國家巨集觀政策環境調控向房地產市場逐步釋放利好因素的帶動下，我市房地產開發投資大幅增長、商品房銷售平穩增長。但是受全市經濟增長下行壓力加大、房企開發資金不足、市場觀望情緒依存等因素的影響，下半年我市房地產市場平穩健康發展會面臨一定的下行壓力。
一、房地產開發執行情況
***一***房地產投資保持較快增長。今年以來，在房地產開發建設投資的帶動下，我市固定資產投資保持穩定增長。上半年，全市固定資產投資完成311.9億元，增長15.7%，其中，房地產開發投資完成199.5億元，增長41.1%，較2014年全年增速高15.6個百分點，較一季度增速提高21.1個百分點，拉動全市固定資產投資增長21.6個百分點，成為我市固定資產投資增長的推動力。
***二***房屋銷售平穩發展。受國家出臺降準降息、放寬二套房貸等系列政策，上年同期商品房銷售量相對較低，對比基數偏小，加上今年以來商品房價格回落等因素影響，購房需求有所釋放，推動我市房地產市場平穩增長。上半年，全市房屋銷售面積50.13萬平米，增長12.6%;從價格變動情況來看，上半年商品房銷售網籤均價為20004.76元/平方米，同比下降15.16%。
***三***建安投資低位執行。上半年，我市房地產開發建安投資持續保持低位執行，而以土地購置費為主的其他費用增長加快。上半年，我市房地產開發建安投資139.8億元，增長14.3%;以土地購置費為主的其他費用59.7億元，增長243.3%，其中土地購置費50.3億元，增長達798.2%，其他費用、土地購置費增速分別比一季度提高25.8和20***個百分點。
***四***建設規模持續增大。隨著房地產開發投資的持續增長，開發建設規模也繼續擴大。上半年，我市房地產房屋施工面積1338.2萬平米，同比增長5.9%;房屋新開工面積115.8萬平米，同比增長124.5%，比上年同期提高176.6個百分點，其中住宅新開工面積75.48萬平米，增長48.7%，比上年同期提高84.7個百分點。
二、關注的問題
受房地產市場持續放出的積極利好政策的影響，預計下半年我市房地產市場整體上會趨於平穩發展。但是，對於房地產開發商資金到位欠佳、資金回籠不足等情況應引起重視，避免影響到下半年房地產市場的平穩健康發展。
***一***投資下行壓力增大。隨著上年同期投資完成基數的持續擴大，加上今年以來我市建安投資持續低位執行，僅靠新增房地產投資專案發生的以土地購置費為主的其他費用拉動固定資產投資增長，加上以基建投資為代表的其他投資增長放緩，上半年全市固定資產投資完成進度僅為44.2%，任務未過半，因而從今年下半年開始每月至少要完成投資65億元以上才能實現全年固定資產投資增長12%的目標。由此可見下半年我市固定資產投資面臨下行的壓力會逐步增大。
***二***銷售市場下行壓力大。從今年以來我市商品房銷售情況來看，整體面仍然保持向好，但是從2014年下半年開始，在加入保障性住房的情況下，當月的房屋銷售面積在6-10萬平方米區間，對我市今年下半年銷售保持平穩增長會造成一定的下行壓力。而銷售情況的好壞，對房地產開發商投資預期會產生重要影響。因此，下半年應密切關注我市房地產業發展形勢，避免出現影響我市房地產平穩健康發展的情況。
***三***土地購置費增長過快。今年以來，受房地產開發建安投資放緩，我市土地購置費投資增長過快。土地購置費的快速增長會造成以下影響：一是我市房地產開發投資建安投資偏小，土地購置費增速過快，會對整個房地產業的建安營業稅造成一定的下行壓力;二是由於土地購置費作為投資的一部分，具有不可持續性，在目前可供納入統計的土地購置費不足情況下僅靠它來拉昇整個固定資產投資增長是不可行的。
***四***開發到位資金放緩。上半年我市房地產開發企業資金來源477.1億元，比去年同期增長38.0%，比一季度資金來源增速進一步回落1.1個百分點;到位率比上年同期下降5.2個百分點，比一季度下降116.7個百分點，企業開發資金籌措效果呈減弱趨勢。
從資金來源結構看，受巨集觀調控政策的影響，房企從金融系統貸款難度增大，國內貸款93.6億元，同比增長34.1%，佔本年到位資金的比重由去年同期的32.3%下降到28.2%;自籌資金178.2億元，同比增長124.4%，所佔比重從去年同期的36.8%上升到53.6%，所佔比重進一步提高;受房地產住房存量大、銷售市場資金回籠不足的影響，以定金及預售款和個人按揭貸款為主的其他資金60.6億元，下降9.0%。
三、幾點建議
***一***推動大專案開工建設，確報投資穩步增長。今年以來，儘管我市房地產開發投資保持著高位執行，但是隨著上年同期基數的逐步增大，將對我市下半年的投資造成很大壓力。為此，要推動投資專案的開工建設，一方面要繼續抓好諸如半山半島、中交綠城高福小鎮、亞龍灣旅遊文化綜合體專案、紅沙棕櫚灘綠地專案、椰洲島專案、三亞俄羅斯旅遊度假城、亞特蘭蒂斯酒店專案等計劃投資較大專案的在建進度。另一方面要採取措施積極構建投資專案審批快速通道，提高政務效率，加大力度促進未開工專案儘早開工建設。
***二***合理引導房企開展促銷活動。隨著我市近期新樓盤的相繼上市，為了避免出現不合理的價格競爭問題，有必要通過政府部門積極引導房企開展相關促銷活動，充分利用島內外房地產會展平臺為房企搭建展示及交流機會。確保下半年我市商品房銷售保持平穩增長，對房企的資金回籠會產生積極促進作用，避免對整個房地產市場有序發展造成不良影響。
***三***積極構建良好的銀企溝通渠道，為房產提供優質的金融服務。通過構建良好的銀行和企業溝通渠道，為企業提供優質的金融服務，逐步拓寬房地產企業合法融資渠道，對於保障房地產企業資金鍊的連續性，推動房企推動專案投資和促進房地產市場穩定發展尤為重要。