房地產行業財務核算

　　房地產行業總得來說還是有點特殊,整個專案的開發過程中環節多,跟相關部門打交道也比較多;所以涉及到財務部的事也就更多了。以下是小編分享給大家的關於，一起來看看吧!

　　房地產行業會計核算概述

　　房地產又稱不動產，土地上圈著的建築物位置固定不可移動。房地產開發與經營是按照城市規劃和經濟發展的需要，在依法取得國有土地使用權後，對土地和土地上的建築物、構築物及其他設施進行開發建設和經營管理的一項綜合性社會經濟活動。

　　開發物件可劃分為土地開發、房地產綜合開發、城市開發、城鎮開發和農村開發。房地產企業所蓋的房子就是他的產品。

　　行業特點：運作環節多，投入資金大，產業鏈長，社會影響面廣，投資風險高，業務發展地域性強。

　　開發業務範圍包括六大類：

　　1、住宅：主要有普通住宅、高階公寓、別墅。

　　2、商業房地產：主要有寫字樓、族館、商店、酒店、銀行等進行經營性服務行業所使用的房屋。

　　3、工業房地產：主要有企業基本生產車間，廠房、倉庫、實驗室和配套服務用房。

　　4、旅遊房地產：指公園、名勝古蹟、風景區、沙灘、高爾夫球場、休閒娛樂場所。

　　5、農業房地產：指種植、放牧為主的用房和設施。如農場，林場。牧場。果園等。

　　6、特殊房地產：指政府辦公大樓、學校、教堂、寺廟、墓地等。

　　房地產開發成本中包括的六大類：

　　1、土地徵用及拆遷補償費

　　2、前期工程費

　　3、基礎設施費

　　4、建築安裝工程費

　　5、公共配套設施費

　　6、開發間接費用

　　房地產企業開發成本做為一級科目，具體明細包括如下：

　　第一項：土地徵用及拆遷補償費***土地取得有2種方法***

　　***1***土地出讓金：國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金***也就是購買土地***，開發商在交國家土地出讓金的同時產生了交易所以按出讓金額為計稅依據，根據地區差別按3%-5%交納契稅，屬地方稅。

　　***2***土地以劃撥方式取得;國家依法批准，用於國家機關，經濟適用房，拆遷新建房、廉租房，公益事業等。契稅由房屋使用者補交，酌情處理。土地無償劃撥給使用人。

　　以上兩項是土地取得成本***土地有平米數量***

　　***3***土地徵用及拆遷補償費：包括耕地佔用費***指農村開發***安置養老費、拆遷補助費、土地補償費，其他等。

　　所以以上所列都在第一大項土地徵用及拆遷補償費中列支也就是土地成本。

　　第二項：前期工程費：

　　***1***勘察設計費，包括規劃設計，丈量，測繪，可行性研究以及水文地質勘察。

　　***2***三通一平費。做施工準備，平整土地，通臨時道路，臨時用水、用電、臨時設施。

　　***3***可行性研究費，可行性研究編制費，市場調察費，專案建設諮詢費等。

　　***4***其他類:市政配套費，配套方案徵詢費，工程保險費，環境評估費，測繪費，審圖費，晒圖費，竣工檔案編制費等其他。

　　第三項：基礎設施費：基礎設施費就是樓外地下設的管網工程。

　　***1***室外排水系統，上水配套，下水配套，熱水、直飲水等其他配套。

　　***2***室外電氣系統，供電配套工程費及其他。

　　***3***室外燃氣系統，燃氣配套費及其他。

　　***4***室外採暖系統，暖氣管道工程費。

　　***5***通訊系統配套費。

　　***6***環衛設施。

　　***7***其他類。

　　第四項：建築安裝工程費

　　***1***建築結構工程：包括基礎工程***打地基***，主體結構工程、門窗工程、公共部分精裝修***指牆體外樓道內***，室內精裝修，樣板房等。

　　***2***裝置及裝置安裝工程，主要包括室內水、電、燃氣、暖氣、管線裝置安裝、消防系統安裝。

　　***3***室外總體工程：道路，園林，綠化環境工程。

　　***4***工程管理費：工程監理費，諮詢費，施工合同外獎金，質檢費，驗收費等。

　　第五項：公共配套設施費：

　　不能有償轉讓的，如：鍋爐房、居委會、派出所、學校、幼兒園，自行車棚等。將後把成本歸集到開發產品中。另一類能有償轉讓的按開發產品核算銷售。

　　第六項：開發間接費：

　　***1***工程管理費。工地現場管理人員所發生的管理費用。如辦公費、水電費、勞保費、修理費、工資及附加費，蓋房裝置折舊費及其他費用。

　　***2***在建工程抵押費及其他。

　　***3***營銷費用，廣告費、樣板間及其他。

　　還有一項，資本化利息：是指從工地開工到竣工驗收結束從金融機構貸款，利息支出就成為資本化了。列入開發成本——資本化利息。等售樓開始以後再發生的貸款利息支出就列入財務費用了。

　　備註：開發間接費用和損益類中銷售費用，管理費用，財務費用的區別在於開發專案的大與小，多與少，開發的專案面積大種類多必須設開發間接費。如果開發專案是單項的只建少數的幾棟樓，各項費用可以直接進銷售費用，管理費用，財務費用。

　　以上說明，開發成本六項再加資本化利息，按竣工驗收以後，以開發產品明細分別結轉開發產品，開發產品按新樓棟號門號分別列入明細賬。在未轉開發產品前，開發成本先按建造空房種類明細歸類，分攤。從 貸：開發成本轉 借：開發成本—房屋。按借開發成本歸類轉開發成本——房屋，再從開發成本轉開發產品—房屋明細。

　　開發產品的銷售收入核算：

　　損益表的核算方式和工業會計加減模式基本相似。

　　開發產品銷售：包括商品房，土地，配套設施***指有償的公共配套設施***和代建工程***代建工程是由政府指定委派建設的設施工程***可以參照竣工驗收後簽訂的商品房銷售合同。

　　銷售開發產品有以下幾種方式：

　　一、現房現款結算：現成房屋直接全額收款銷售。

　　二、預售方式銷售：預售房款列入預收賬款，等房屋驗收合格後將房屋移交購買方後，結算清可以確認銷售。

　　三、轉賣土地：以分期付款方式收款。憑證製作應是;從貸開發產品——商品性土地轉入借：開發產品——分期收款。按土地成本比例再轉銀行存款。貸主營業務收入。同時轉土地成本做損益結算。

　　四、委託代銷。委託包銷形式：應設立委託代銷商品科目從開發產品轉入委託代銷商品***按明細轉***

　　五、採取銀行按揭方式銷售開發產品。首付按收到日算銷售。餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確實收入。再計算銷售按揭貸款還清了，銷售也轉完了。

　　房產出租列：其他業務收入

　　借：出租開發產品——出租產品 貸：開發產品

　　其他業務成本按出租開發產品成本分攤：開發企業固定資產折舊

　　借：開發間接費用——折舊費

　　貸：累計折舊

　　公共配套設施如鍋爐房，居委會，幼兒園，車棚，物業辦公室等有償轉讓按銷售走，無償轉讓的把有關成本攤入到商品房中去。

　　預提費用在房地產企業中不屬一級科目，而在開發成本中。預提是指未定的工程專案，再預算一下還需要多少成本才能竣工，依據數字做了預提可以轉銷售成本。按預提明細求出分配率，再做分配金額。