企業選址的要素

　　選址是企業發展初期最重大的決策行為,影響企業選址的絕對優勢因素已經得到了深入的分析,但是比較優勢的作用尚未引起注意。接下來請欣賞小編給大家網路收集整理的。

　　

　　黃金區位

　　房地產開發有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這條定律對於寫字樓，幾乎沒有反例，其無疑也是企業關注寫字樓的第一要素。

　　企業選址應首選人才、技術、資訊和資金密集的區域。城市的商務中心區，由於聚集了最先進齊全的市政設施、商務設施、娛樂設施、文化教育設施及居住設施而始終成為企業青睞的首選區域。

　　大企業集中的區域同樣具有區位優勢，能夠吸引更多的人才、資本、資訊等創新要素向該區域流動，在價值鏈分工中，佔據“高階”地位，獲取更高的利潤回報，不但能夠補償其較高的費用成本，而且能夠提升本區域的產業水平，擴大本地區經濟總量，提高區域經濟競爭能力。

　　一句話提示：選擇黃金區位雖然意味著高物業成本，但由於黃金區位聚集了最先進齊全的市政設施、商務設施、娛樂設施、文化教育設施及居住設施，所以對很多企業而言，從綜合商務成本來說還是降低的。

　　交通順暢

　　黃金區位當然重要，但並不意味著區位就是唯一。有很多時候黃金區位與交通堵塞相互衍生，正是由於區位黃金，所以引來了更多的企業、更多的人流、更多的汽車，還有隨之而來的更多的堵車和更多的堵心。在將時間和成本等同的今天，交通是否順暢已經成了企業最關心的因素之一。交通甚至會改變城市人口的經濟行為、居住選擇、空間概念。交通在完善城市空間佈局方面發揮著重要作用，地鐵、輕軌向郊區拓展並延伸，在時空範圍內縮小了城市的體積，

　　同時在經濟上有放大了城市的功能。一座再現代化的寫字樓如果周邊沒有順暢的交通條件，那麼它就失去了市場競爭最有力的武器。

　　一句話提示：對交通的選擇一般都希望寫字樓靠近交通主幹道，但臨主幹道卻並不意味著車行的便捷，往往在調頭、交通禁行上有諸多限制。

　　配套設施

　　政府和企業都已意識到，配套設施完善的建築綜合體對於一個區域的意義，它不僅僅是代表著形象，同時也是人氣的聚集、商務元素的流動，同時它更是滿足辦公需求必不可少的一種建築形態。建築綜合體已經成為商務中心區最精華的濃縮版。各種活躍的經濟元素更是追身而至。

　　配套設施完善的建築綜合體一般都具有超大規模，這裡所說的超大規模，不僅是指建築體積本身比較大，而且更強調其規模的伸展力及拓展性。

　　一方面，不僅是寫字樓建築本身的規模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閒娛樂及購物中心於一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當大的建築體量和規模化的配套設施，是難以稱得上星級。

　　一句話提示：最為企業看重的配套可能就是員工餐廳和銀行。

　　硬體設施

　　就像星級酒店在硬體配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬體，更多的是科技與創新。寫字樓市場目前流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，並沒有固定標準，因為誰也不願意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕牆、帶電梯、　“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似於酒店星級評定的方法。

　　那麼，什麼是5A智慧化呢?一般是指OA***辦公智慧化***、BA***樓宇自動化***、CA***通訊傳輸智慧化***、FA***消防智慧化***、SA***安保智慧化***。除此之外，還包括其所用的建築技術、標準層高、標準承重、弱電系統等。

　　對寫字樓而言，硬體設施就象是一輛汽車的發動機，百公里耗油量就相當於企業入住後所支出的日常入住成本，好的發動機在提供強勁動力的同時能更加省油，先進智慧的寫字樓硬體配套設施在帶給企業舒適的辦公環境的同時，還能給企業帶來最大限度的成本節約。

　　一句話提示：不同企業對於硬體設施的要求其實大同小異，目前很多寫字樓也標榜自己是5A級寫字樓，企業在考察樓宇硬體品質時主要需要考慮硬體設施在後期使用和維護上的成本。

　　價格

　　價格是開發商所有努力的終點，而價格也是選址企業選擇寫字樓注重的焦點。買賣雙方即使在此前談得再好，在價格這一關上談不攏也是白費，價格是買　賣雙方矛盾的焦點，到最後價格又是買賣雙方矛盾與統一的結合點。根據中原地產預測資料顯示，2005年京城寫字樓新增供給量總建築面積在220萬平方米左右，而新增需求量則將在167萬平方米左右。

　　根據高力國際的最新研究報告顯示，短租現象是我國辦公樓市場的一大特色。我國辦公樓租約平均年限為2.5年，遠低於房地產市場成熟的國家和地區的辦公樓租約年限：在一些歐美經濟發達國家，如美國、英國、澳大利亞等，辦公樓租約年限一般都在5年以上。

　　企業選址要考慮的因素

　　一、成本因素

　　成本是企業選址考慮的最重要因素，選址成本既包括固定成本，又包括變動成本。固定成本，就是維持企業可以正常運作而必須開支的成本，如製造業企業的廠房和機器裝置的折舊。所以，由於企業選址位置不同，固定成本也會有地區性的差異。

　　企業經營的變動成本主要包括原材料、燃料、動力等生產要素的價值，由於在不同的地區和位置，其原材料、燃料以及動力價格會有所不同，所以變動成本也是企業選址所要考慮的重要因素。

　　二、區位條件因素

　　企業選址的另一要素就是區位條件，區位條件涵蓋了地區的運輸便利程度、勞動力資源、地方政策以及生活條件等諸多因素。對於製造業企業而言，產品和原料的運輸成本在總成本中佔有較大的比重。交通條件的好壞、運輸距離的遠近、運輸環節的多少、運輸手段及運輸時間的不同，均對交通運輸成本構成直接的影響。因此，合理選址可以使運輸成本最低，服務最好。

　　三、勞動力因素

　　勞動力成本是企業經營成本中最重要的一環，選擇勞動力豐富並且價格低廉的地區，將有利於降低生產經營成本。而對於科技含量較高的企業而言，高素質的人力資源就是他們最大的需求，因此，企業選址時勞動力的供應狀況是一個重要的條件。

　　綜上所述，企業的選址對於一個企業經營的成敗起著決定性的作用，越來越多的企業將選址問題看做企業建立的頭等大事，以谷川高科為首的創新型園區受到了眾多企業的關注。

　　與傳統招商園區不同，谷川高科以高階、高質、高新化方向為發展理念，主要吸引高科技、高收益的優質專案，而這些專案由於科技含量較高，因此對土地的需求相對較小，谷川高科創新產業基地正是抓住這一點，將出讓的地塊面積控制在3至15畝，出讓方式更靈活，充分滿足該類企業需求。

　　企業選址的注意事項

　　一，便捷的交通。“要想富，先修路”，這句俗語在我國可謂人盡皆知。而對於一個企業的辦公所在來說，交通的便捷度和通達性也很大程度影響企業的發展。一個樓盤，要想成為在市場上倍受追捧的物件，其必須有完善的公路和軌道交通網。其與各水陸空港、城市主要部門***如稅務所、政府機關***。

　　二，成熟的配套。城市商務中心一直不是孤立存在的，該區的酒店、金融、購物、娛樂等配套設施齊全。如新牌坊和觀音橋，前者不能稱之為成熟商圈的原因就是其在購物、金融等各方面配套都還非常欠缺。而成熟的配套對於一個企業來說，無論是自己員工還是接待客戶，都是大有裨益的。

　　三，商業氛圍成熟。商業氛圍即是所謂的“人氣”，而這“人氣”卻是一個辦公樓最不能缺少的東西。最直接的例子就是解放碑的世貿大廈，雖然曾為重慶地標建築，解放碑最高大廈，但時至今日還有不少樓層清水空置。一個重要的原因就是該樓盤人氣的缺乏。商業氛圍成熟的另一方面是地段的辦公聚集度，形象的說就是你的辦公選址樓盤不要是在周圍方圓多少公里就只有你一個樓盤孤零零的杵在那裡，那“門前冷落鞍馬稀”的景象對企業形象將會造成莫大的損害。

　　四，硬體設施過硬。前三個都是企業選址的大環境因素，而這個硬體設施則是微觀方面的要求。這主要是針對一個樓盤，其建築質量、物業服務質量、戶型設計、電梯配置等方面。這往往也是一個企業給到訪客人和客戶最直觀的感受。

　　五，預算內價格並與品質匹配。企業選址決策前應該根據自身公司實力和預期制定選址成本預算並嚴格執行。而針對企業正考察的物業定價，也應該全面評估該物業的所在區位地段、周邊配套、品質服務、市場行情，從而得出物業價格是否是合理定價和在預算成本之內。